本帖最后由 毛毛毛毛 于 2016-3-5 12:00 编辑
前言 目前经过小编统计，随州（含乡镇）在售楼盘大约有90多个，其中曾都区有40多个，在售房源充足楼盘约30个，基本在售房源都有500套以上，不包含新增预售产品及规划产品。 这些楼盘大多集中在城东、城南两大新区，城东由于楼盘林立最受客户关注，以刚需和改善型居多；城南环境优美，改善客户的不二选择。中心城区地产仅有齐星花园，崇文华府等。城北有程力水岸，现代城，清河星苑；城西有新天地花园。
购房客群需求动力不足
需求动力不足。就近些年网友买房需求总结，随州的房地产需求来源主要有以下几类： 1）中心城区居民结婚及改善需求， 意向楼盘：齐星花园，御山墅，云海天地，碧桂园、水郡世家； 老城区利福房大部分存在年代久远、不带电梯、社区嘈杂、停车难等问题，一部分有条件的老城区居民会在结婚时购买商品房，或者全家改善住宅。但这部分需求量并不大，一部分家庭子女长大后留在外地发展； 另一部分在随州本地成家立业的受制于工资水平和父母手上有限的积蓄，一般选择与父母同住。
2）外地务工人员回乡买房。 意向楼盘：碧桂园，海翼汉东至尊，随园嘉墅，云海天地 一些在一二线城市打工的随州人，习惯了大城市楼盘风格的，比较钟爱品牌及环境；另一部分注重价格或地段的，比较喜欢：齐星花园，迎宾花园，城东国际富丽城，坤泰悦都、新万基现代城；
3）县辖城镇人口及农业人口买房，前面产业部分提到过随州的特色农业，不少村镇因此发家致富，在市区及新区买房。尤其以殷店，草店，淮河，吴山等有香菇或石材产业支柱的乡镇购买力最强，其次环潭，洪山，均川，唐镇，淅河，厉山，万和等大镇或离市区较近的乡镇。
销售现状销售周期增长
1供过于求，库存高企
前面总结的几种购房需求，整体上并不形成规模，不足以快速消化目前随州大规模的房地产供应量。而城东新区产业规划虽然已具规模，但大部分企业处于产业链低端，几乎没有核心技术和研发投入，导致由产业带来的人口导入多数是本地及周边的农业人口，从事低端制造工作，无法吸引真正有能力买房的大学生及高知人群，在通往城东新火车站的路上可以看到，沿线大量楼盘的入住率并不高，反映出随州目前的楼市库存水平是相当高的。
2库存高压之下，房价下调
据统计每年随州的新房销量在100万方左右，近5年来销量比较持平。从2015年5月后随州楼盘新增21个之多， 库存加上新规划累计达800万方，导致2015年以来，随州的房价整体处于停滞不前乃至下调状态，区别前几年每年300-500元/㎡增长速度。购房者也从开始的一房难求，最高峰2013年水郡世家高层一线临湖房源达到5000左右，到现在的各种地段，户型，环境，品牌可随意挑选，观望情绪越来越浓。部分楼盘抵抗不了资金回笼及利息的压力，出现各种特惠，特价，内部价，甚至全盘降价，较去年同期达200-500元/平米的降幅。
3数据分析
2016年1月整体行情不佳，2月前半月过年期间看房客户也很少，但从2月14日正式上班以来，多个楼盘出现一天来访近20组客户，每天销售5套的业绩；剩余楼盘也每天有客户10组以上，平均销量2套/天；但不能说明市场就此好转，因为1月 ，2月客户的积压加之全年观望积压和返乡购房者的快速购买，消化完这一拨，3月市场将回归到正常状态。正月十五过后来访量已开始明显下降，随着返乡客户的回归，购买周期也将变长。
营销配合抓住痛点就是抓住了客户
2016 市场体量逐步增加，销售压力会逐渐凸显。随州的房地产市场伴随着八九十年代以来城市发展进程和产业变迁格局一路走来，进入白银时代，面临三四线城市高库存居高不下的发展共性问题。未来，农民工这一购房新群体可能为随州这个三四线城市的房地产市场带来新的需求导入，但效果还有待观察。
而当前的去库存之道，还应该围绕产业的提档升级进行，抓住国家发展高新技术产业、建设创新型城市，及湖北打造“1+8”城市圈的发展契机，发挥襄十随汽车工业走廊重镇地理优势，通过高新技术产业和现代服务业的引进，吸引大学生和高知人口导入，带来购房刚需。
对于这个常住人口在200多万的地级市，中心人口密集区域以福利房和自有民房居住为主，县辖区城镇和农业人口绝大多数有自住房，目前的供应量还是较大的。通过经济及城市发展引入的外来需求还需几年的时间，且受政府宏观政策等外部因素影响，当下按需规划产品结构，注重品质及环境的打造，合理的营销手法赢得市场关注度才是重中之重。
（随州好房网独家，请勿转载！）
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发表于 2016-3-5 12:00
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