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2016-02-16 09:36:36中国指数研究院|分享
从早期的福利房到如今遍布新老城区的商品房，随州房地产市场的发展见证了城市区域和产业发展变迁之路。进入“白银时代“，受制于城市产业能级低、人口导入差等问题，商品房去化缓慢，库存水平居高不下。未来，唯有发展经济、吸引人流、带来购房新需求，方为破局之道。
中国指数研究院组织300名分析师在春节返乡期间对全国各级城市房地产发展形势进行调研。分析师对各城市特征、住房现状、库存规模、人口流向等进行深入摸底，并对未来市场空间和投资机会进行分析，为去库存策略建言献策。
从早期的福利房到如今遍布新老城区的商品房，随州房地产市场的发展见证了城市区域和产业发展变迁之路。进入“白银时代“，受制于城市产业能级低、人口导入差等问题，商品房去化缓慢，库存水平居高不下。未来，唯有发展经济、吸引人流、带来购房新需求，方为破局之道。
1、湖北最“年轻”的地级市，对外开放的“北大门” 随州地处湖北省北部，是湖北省最“年轻”的地级市，曾隶属历史名城襄阳下辖县级市。区位东承武汉，西接襄阳，北临信阳，南达荆州，居“荆豫要冲”，扼“汉襄咽喉”，为“鄂北重镇”，是湖北省对外开放的“北大门”，也是湖北省打造的襄十随汽车工业走廊重要城市。
2、区域及产业变迁和发展之路 随州下辖一市一区一县，2014年末全市常住人口218万人，其中城镇人口102万人，城镇化率接近50%。目前随州以中心城区开启了“东拓、西抑、南优、北调”的空间拓展策略。我成长在老城区父母单位分配的福利房大院里，院子旁边便是生产厂区。和大多数城市发展经历一样，八九十年代随州市区遍布了各种国企厂房和福利房大院，印象中父辈们经历了改革开放以来的国企改制和下岗潮，老城区的工业厂房开始退出历史舞台，商业和公共服务功能开始凸显。
如今的老城区汇聚了整个随州顶尖的医院和学校，中百、中商、大润发纷纷进驻，形成了市区里几个规模较大的商圈和综合体。随州最贵的楼盘齐星花园与之比邻。但受制于旧城区福利房和民房的遍地开花，整个老城区的商品房项目仍然屈指可数。
就在中心城区工业弱化，服务业蓬勃发展的趋势下，城东新区承载着随州工业东迁的职能进入随州人的视线。2005年上大学之后，每逢假期回家期间，都要坐上公交去城东镇上走亲访友，途经位于城东的经济开发区，发现沿线的农田逐渐减少，取而代之的是大大小小的工业园区和厂房。如今入区企业已达到400家以上，形成了装备制造、汽车及零部件、电子信息、农产品加工、医药化工、物流运输、纺织服饰等七大支柱产业。
开发区总规划面积86平方公里，辖区人口20万，自2001年设立以来，先后有新火车站搬迁入区，随州文化公园建成，香江随州商贸中心落成，一个集产业、商贸、休闲为一体的城东新区迅速崛起，为随州的房地产市场发展提供了巨大的空间。从新火车站坐车回家，沿线随处可见大大小小的楼盘和广告标语。
就在城东的发展如火如荼进行时，城北新区的曾都区经济开发区也初具规模，规划面积17.98平方公里，入驻企业89家，以打造中国专用汽车之都生产基地为重点和特色。并依托前面提到的随县厉山镇神龙故里风景区，形成文化旅游产业。
3、供过于求，库存高企，无奈降价 百余楼盘在售。目前随州在售楼盘大约有90多个，较为知名的就是位于城南的碧桂园，其它大部分都是本土小开发商，前面提到的齐星花园的开发商便是经济开发区入驻企业湖北齐星汽车车身有限公司。这些楼盘大多集中在城东、城南、城北、城西四大新区，中心城区房地产市场仍然以早期的福利房和民房为主要形态。对于这个常住人口在200多万的地级市，中心人口密集区域以福利房和自有民房居住为主，县辖区城镇和农业人口绝大多数有自住房，目前的供应量还是较大的。
需求动力不足。就个人近些年周边亲朋好友买房需求总结，随州的房地产需求来源主要有以下几类： 1）中心城区居民结婚及改善需求，老城区福利房大部分存在年代久远、不带电梯、社区嘈杂等问题，一部分有条件的老城区居民会在结婚时购买商品房，或者全家改善住宅。但这部分需求量并不大，因为经历了八九十年代的下岗潮，大部分工薪家庭处于长期失业状态，一部分家庭子女长大后留在外地发展，另一部分在随州本地成家立业的受制于工资水平和父母手上有限的积蓄，一般选择与父母同住。
2）外地务工人员回乡买房，一些在一二线城市打工的随州人，手上有一定积蓄后会选择在老城区及新区买房。
3）县辖城镇人口及农业人口买房，前面产业部分提到过随州的特色农业，不少村镇因此发家致富，在市区及新区买房。
供过于求，库存高企。前面总结的几种购房需求，整体上并不形成规模，不足以快速消化目前随州大规模的房地产供应量。而城东新区产业规划虽然已具规模，但大部分企业处于产业链低端，几乎没有核心技术和研发投入，导致由产业带来的人口导入多数是本地及周边的农业人口，从事低端制造工作，无法吸引真正有能力买房的大学生及高知人群，在通往城东新火车站的路上可以看到，沿线大量楼盘的入住率并不高，反映出随州目前的楼市库存水平是相当高的。
库存高压之下，房价下调。以齐星花园为例，目前的房价在4300元/平米，项目地处老城区，紧邻随州最大的商圈大润发购物中心，随州中心医院、妇幼保健医院、实验中学等市级一流医疗教育配套齐全，一度号称随州最贵的楼盘。曾经有一个村镇上的亲友，在这个项目买了房子，主要就是考虑子女将来的读书教育问题。但从他们入住后的观察来看，到了晚上大部分住户都没有亮灯，可见销售情况非常一般。
2014年以来，从身边一些买房者的市场观察来看，随州房价整体处于下调状态，有些楼盘价格下调大约在200元/平米，也反映出典型的三四线城市，受制于人口流入有限、库存压力较大，价格上涨动力不足。
4、发展经济是化解房地产库存的“法宝” 随州的房地产市场伴随着八九十年代以来城市发展进程和产业变迁格局一路走来，进入白银时代，面临三四线城市高库存居高不下的发展共性问题。未来，农民工这一购房新群体可能为随州这个三四线城市的房地产市场带来新的需求导入，但效果还有待观察。
而当前的去库存之道，还应该围绕产业的提档升级进行，抓住国家发展高新技术产业、建设创新型城市，及湖北打造“1+8”城市圈的发展契机，发挥襄十随汽车工业走廊重镇地理优势，通过高新技术产业和现代服务业的引进，吸引大学生和高知人口导入，带来购房刚需。
（原标题：湖北随州:高库存是城镇化进程中的“阵痛”）
责任编辑：丽媛
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发表于 2016-2-18 19:52
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