关于征求《随州市中心城区商品房预售资金监管实施细则》（征求意见稿）意见的公告

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随州市中心城区商品房预售资金监管实施细则

（征求意见稿）

为贯彻落实住建部、人民银行、银保监会《关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房[2022]16号，以下简称《意见》），湖北省住建厅、人民银行武汉分行、银保监会湖北监管局《关于转发住房和城乡建设部、人民银行、银保监会〈关于规范商品房预售资金监管的意见〉的通知》（[2022]428号，以下简称《通知》），最高法、住建部、人民银行《关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法[2022]12号，以下简称《通知》）精神，进一步明确和细化商品房预售资金监管工作，增强监管工作操作性，结合我市中心城区实际，制定本实施细则。

一、预售资金监管范围

（一）本市中心城区范围内的商品房开发项目，应当按照《意见》、《通知》及本实施细则实行商品房预售资金监管。

（二）本细则所称商品房预售资金，是指购房人按照《商品房买卖合同》约定支付的定金、首付款、购房按揭贷款（商贷和公积金贷）以及其他形式（一次性付款、分期付款）的全部购房款。

（三）商品房预售资金监管期限，自核发《商品房预售许可证》开始，至完成房屋所有权首次登记后止。全装修商品住房需按合同约定完成装修工程后方可终止。

二、预售资金监管工作分工

（一）市住房和城乡建设局（以下简称监管部门）是本市城区商品房预售资金监管主管部门，负责本实施细则的组织实施。市房产市场管理所是本市城区商品房预售资金监管机构（以下简称监管机构），具体负责商品房预售资金的监管工作。

（二）人行随州中心支行负责指导本市城区办理商品房预售资金监管业务的商业银行（以下简称监管银行）做好监管账户管理工作。

（三）随州银保监分局负责对监管银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。监管银行必须严格按照《随州市城区商品房预售资金三方监管协议》（以下简称《三方监管协议》）做好监管账户的管控工作。

（四）人民法院保全、执行商品房预售资金的，按照《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法[2022]12号执行。

（五）市住房和城乡建设局、人行随州市中心支行、随州银保监分局应加强协同配合，在确保信息安全的前提下，加强数据信息共享，落实月对账机制，提高预售资金入账、拨付管理水平。

（六）预售资金的监管银行由市住房和城乡建设局会同人民银行随州市中心支行、随州银保监分局通过公开招标方式确定，建立监管银行名录库，结合监管银行资信状况、监管能力、服务水平等实行名单制管理，名单通过市住建局门户网站予以公示。

三、重点监管资金的使用及额度

（一）商品房预售监管资金分为重点监管资金和非重点监管资金。重点监管资金额度为申请预售许可楼幢的总造价（含工程款、材料款、设备款及配套设施费用）核减办理预售许可前已实际支付的项目工程建设费用。除此范围以外的资金是非重点监管资金。

（二）重点监管资金必须用于有关的工程建设，包括项目建设必需的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出。

四、开设监管账户

（一） 房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》前，应当从监管银行名录库中选择监管银行，按照一个预售项目对应一个账户的原则开设商品房预售资金监管专用账户（以下简称监管账户）。

一个预售项目是指对应的一个《商品房预售许可证》中指定预售的所有房屋。监管账户户名由房地产开发企业名称加项目名称加楼幢号加“预售资金监管专用账户”组成。

房地产开发企业办理《商品房预售许可证》后，监管银行和监管账户原则上不得变更。

（二）有开发贷款的预售项目，监管账户原则上应开设在提供贷款的监管银行。设定土地使用权抵押或在建工程抵押的预售项目，开发企业应保证监管银行是该项目的抵押权人。

（三）监管账户应当在《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》中载明，并在商品房销售场所显著位置以及市住建局门户网站进行公示。

（四）对于出现风险隐患的预售商品房项目，可根据风险防控需要将该项目预售资金全部纳入重点监管，设立政府监管专户，实行封闭管理。

（五）申请开设监管账户流程：

1、申请。房地产开发企业填写并提交《监管账户开设申请书》。

2、要件提交。房地产开发企业开设监管账户时须向监管机构提交下列资料：

（1）开发企业资质证书和营业执照；

（2）开发企业基本户开户许可证；

（3）委托书、经办人身份证明；

（4）要求提供的其他资料。

以上资料审核原件，留存复印件，复印件须加盖企业公章。

1.   要件审核。监管机构受理申请后1个工作日完成审核，审核通过的，向房地产开发企业出具《商品房预售资金监管账户开户通知书》。

2.  账户开设。房地产开发企业持《商品房预售资金监管账户开户通知书》及相关资料到监管银行开设监管账户。

五、签订三方监管协议

房地产开发企业开设监管账户后，填写《三方监管协议》，经房地产开发企业及监管账户开户银行盖章后，将相关资料报送监管机构审核，并签订《三方监管协议》。

《三方监管协议》必须明确预售资金的交存和使用方式、监管额度、违约责任等内容，协议主要内容应在《商品房预售方案》中予以明确，并通过附件方式在《商品房买卖合同》中予以体现。

房地产开发企业与监管机构、监管银行签订《三方监管协议》时，应当提交以下资料：

1、施工合同及建筑材料、设备购销合同等；

2、工程进度、工程款支付情况和资金使用计划；

3、《三方监管协议》要求提供的其他资料。

六、预售资金的交存

（一）房地产开发企业应当协助购房人通过专用POS机、微信、支付宝等支付方式将全部购房款直接存入项目监管账户，不得自行收取任何性质的购房款。

（二）购房人申请按揭贷款购买商品房的，放贷商业银行、住房公积金中心须依据监管机构已备案的《商品房买卖合同》发放贷款。对符合贷款发放条件的，3个工作日内将贷款直接划入该套房屋《商品房买卖合同》中载明的监管账户。

七、施工进度现场查勘

（一）房地产开发企业申请使用重点监管资金，涉及项目工程形象部位的，监管机构应自受理之日起2个工作日内进行现场查勘。

（二）监管机构应当严格管理现场查勘资料，妥善保存查勘记录、施工进度照片等。

八、重点监管资金的拨付

（一）房地产开发企业填报《重点监管资金使用审批表》。

（二）房地产开发企业根据4个资金使用节点提交相应证明资料：

1、取得预售许可1个月后，提交《商品房预售许可证》复印件；

2、结构封顶，监理公司出具证明材料；

3、竣工验收，提交竣工验收备案证明；

4、完成首次登记，提交《不动产权证书》。

（三）房地产开发企业根据4个资金使用节点申请使用重点监管资金：

1、取得《商品房预售许可证》1个月后，申请使用资金额度不得超过重点监管资金总额的10%；

2、结构封顶的，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金总额的60%；

3、取得竣工验收备案证明的，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金总额的90%；

4、监管项目完成房屋所有权首次登记后，监管账户内的资金余额不得低于重点监管资金总额的10%。房地产开发企业可以提取剩余资金并申请撤销商品房预售资金监管账户。

（四）监管机构受理房地产开发企业用款申请之日起2日内审核相关资料。符合拨付条件的，出具《商品房预售重点监管资金同意拨付通知书》。不符合拨付条件的，不予出具《商品房预售重点监管资金同意拨付通知书》。

（五）监管银行收到监管机构出具的《重点监管资金同意拨付通知书》，2个工作日内将资金“点对点”拨付给工程建设相关单位。

九、非重点监管资金的拨付

（一）预售资金进入监管账户，达到重点监管资金额度后，房地产开发企业可以申请提取非重点监管资金。非重点监管资金优先支付本项目工程建设费用和偿还本项目开发贷款。

（二）房地产开发企业填报《非重点监管资金使用备案表》、提交相关资料，监管机构在2个工作日内完成审核，房地产开发企业持监管机构审核备案的《非重点监管资金使用备案表》到监管银行办理资金拨付手续。

（三）监管银行收到监管机构出具的《非重点监管资金使用备案表》，2个工作日内将资金拨付给房地产开发企业。

十、退房退款处理

（一）房地产开发企业与购房人解除《商品房买卖合同》的，开发企业可以向监管机构提交退房退款申请书，申请解除该部分房款的监管。监管机构应当在2个工作日内进行核实，经核实情况属实的，书面通知监管银行解除该部分房款的监管。                     

（二）退房退款原则上由房地产开发企业申请非重点监管资金支付。非重点监管资金不足的，可申请使用重点监管资金。

十一、撤销监管

（一）房地产开发企业完成监管项目房屋所有权首次登记后， 可申请撤销监管账户的监管。

（二）房地产开发企业申请办理撤销监管，应当提交以下资料：

1、撤销监管申请；

2、营业执照、委托书及经办人身份证明；

3、监管项目的《不动产权证书》。

（三）监管机构受理申请后3个工作日内完成审核。审核通过的，向房地产开发企业出具《商品房预售资金监管账户撤销监管通知书》，房地产开发企业持《监管账户撤销监管通知书》到监管银行办理撤销监管账户手续。

（四）监管银行收到监管机构出具的《监管账户撤销监管通知书》，2个工作日内办结撤销监管账户手续。

十二、违规处理

（一）房地产开发企业有下列行为之一的，由监管机构责令限期改正，并按照《三方监管协议》的约定暂停其监管资金的拨付；逾期不改的，按照《城市商品房预售管理办法》第十四条等有关规定予以处罚，同时记入开发企业信用档案，向社会公示：

1、未按照规定使用商品房预售资金的；

2、未按照规定将商品房预售资金全部存入监管账户的；

3、以收取其他款项为名变相逃避资金监管的；

4、提供虚假材料骗取预售监管资金的；

5、未将监管银行、监管账户等信息在商品房销售场所显著位置公示的；

6、项目存在逾期交付的；

7、法律法规规定的其他情形。

（二） 施工单位、监理单位提供虚假证明或采取其他方式协助房地产开发企业违规申请使用预售监管资金的，由市住房和城乡建设局依法对相关责任单位和责任人予以处理。勘察单位、设计单位违反上述规定的，由市住房和城乡建设局移交相关管理部门予以处理。

（三） 监管银行未按照规定或者《三方监管协议》的约定及时入账、拨付监管资金或者挪用、擅自扣划监管资金、未将发放的按揭贷款（含公积金贷款）直接划转至监管账户的，由其主管部门责令改正、追回款项，无法追回的依法承担相应赔偿责任，监管机构可按照相关规定取消其合作监管关系。

（四） 监管部门、监管机构工作人员在商品房预售资金监管工作中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为的，依法追究行政责任；涉嫌犯罪的，依法追究刑事责任。

十三、本实施细则自2022年 月 日起正式实施，有效期  年。各县（市、区）住建局、随州高新区建设局、大洪山风景名胜区管理局可参照本《实施细则》执行。

本《实施细则》最终解释权归随州市住房和城乡建设局。