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如今买房子的话，全款购买房子的人已经越来越少了，大多数的购房者都会选择通过贷款的方式购买，一个是考虑到自己的购房能力，另一方面则是贷款买房短期看来多出了很多贷款利息，但是从长远的角度来看的话，还是非常划算的，贷款买房可没那么简单。
不过我发现大家会经常会忽略一件非常重要的事情： 个人流水。
但凡是要申请贷款，都是要看你还款能力，主要判断依据就是个人流水，也就是你每个月的银行对账单，上面有你所有的收入信息。
看上去好像是简单的事，但其实里面藏着很多技巧。不是长期混金融圈的朋友是不太会知道里面的道道的。
今天我要把房贷专家告诉我的关于流水的秘密全部说给你们听，但是如果你细心看完，一定会有收获。
什么是银行流水？
申请房贷的时候，购房者需要提供的资料有很多，其中就包括了收入证明，这项资料是必须的，一份完整、真实和可靠的收入证明汇总包含购房者的信息非常的多。
银行流水俗称银行卡存取款交易对账单，也称银行账户交易对账单，指的是借款人在一段时间（一般为近6个月）内与银行发生的存取款业务交易清单。包含工资、卡存、现存、转入、货款、卡取、转账等方面内容。如果是贷款买房，银行会核心考察借款人的还款能力，一般要求借款人的每月收入为月供的2倍以上，除了收入证明要符合要求之外，当然在银行流水上也要有相应的体现。不过银行主要看重的是存入金额，尤其是银行流水中的工资部分，以及现存、转入等现金流水。
对于银行流水，贷款银行一般只关注借款人的进账金额，例如15日进2万，15日出1万；实际进账额就是1万。15日进2万，16日出2万；实际进账额就是2万。主要是看借款人的进账，并且停留时间。
了解基本概念之后，下面用一个朋友的例子，说明个人流水有多么重要。
01
我有一个好朋友，叫小刚，IT精英，在这个行业摸爬滚打了十几年，算是资深码农。
虽然生活在随州，但是年收入也有20多万，为了获得事业上更大的进步，就在前几个月他毅然辞去了现在的职务，跟着原单位的领导出来创业。
小刚申请了一笔50万元的房贷，其实金额并不大，而且他本身也没有什么负债，以他的收入可以说本应顺利通过审批，没想到竟然被银行拒贷，让他大跌眼镜。
房贷专家看完了他提供给银行的所有资料，说到“你这次被拒的原因主要在你提供的个人工资流水有问题！”
小刚解释道，因为是初创企业，公司为了帮大家避税和减少自身的投入，给每个员工开了两张卡。一张是工资卡，每个月只有几千块的基本工资。另外一张是福利和奖金卡，才是收入的大头。这次申请贷款银行只要求他提供工资流水，所以他也没多想就提供了只有工资的那张卡的流水。
另外，因为才加入这家初创公司，新公司的工资流水自然只有几个月。
小刚应该及时把这些真实的情况告知银行客户经理，在信贷审批过程中与银行保持良好的沟通也非常重要。客户经理其实是客户的利益共同体，也是很想帮你做成业务。你有什么困难不要藏着掖着，应该如实告诉他们，客户经理会去行里面帮你与审批人员沟通的。
听完贷款专家的分析，小刚如梦方醒，马上去补打了流水。后来听小刚说，他又重新申请了一次贷款，就像我们开头提到的，这次他竟然申请到了60万的贷款额度。
02
身边有些朋友为了申请到大额的信用卡和消费贷额度，故意提前养流水。他们把所有的收入都集中到一张卡上，甚至会让别人打流水给他。为了规避交易对手被审批人员发现，他们会故意选择一些流水中不会显示交易对手的银行来进行交易。有的夸张的，干脆直接PS流水，省时省力。
这种行为是不可取的，如果被银行发现会直接拒贷，上本行的黑名单，作为一名合格的审批人员他绝不会纵容这种行为。
03
所以不会告诉你们所谓包装流水的方法，只能说一些在审批过程中发现的常见问题，这样可以减少与银行的沟通成本，帮助我更好的通过贷款审批。
1 在提供个人流水时一定要注意连贯性和合理性。
所谓 连贯性就是诸如工资性、财产性的收入一定要过一定时段，一般是6个月以上，这样银行审批才会认为你的这项收入是持续和稳定的，所以一份好的流水必须得提前半年以上就要准备。
其次收入流水应该是合理的，比如每个月的工资收入应该和你提供的收入证明差不多保持一致，并且审批老师还会比对你从事工作的行业平均收入、从业年限以及个人征信上反映的社保、公积金等信息等。
2 不是只有备注为“工资”的才叫工资性收入
有些收入公司在给你打款时可能备注为“奖金”、“提成”等，如果这些收入与你的工资收入不在一张卡上，可以一起提供给银行。
当然，如果你有一些副业的收入，比如从事自媒体写作，每个月有固定的的稿酬收入也可以算作你的工资性收入。
特别要提示大家注意的是，银行从事审批都是非常有经验的专业人士，他们每天都要看无数人提供的银行流水，对每一家银行的流水单据的风格都了如指掌。说的夸张一点，银行风控对每家银行流水单的打印机用的是针打还是机打，纸张是A4纸还是复写纸，章一般敲在哪个位置，都是门清的。如果像你前面说的单纯通过造假的方式提供流水，是很容易被发现的。
甚至有时候为了验证你提供单据的真实性，银行风控会让你现场打开网银和提供的流水进行比对。而且银行有绝对严格的审核机制，需要多道复核，一笔贷款如果过了支行审批权，比如说300万，会由分行复审的。
所以你可以把自己实收的多项收入集中在一张银行卡上增加流水的总金额，但是你不能想着造假。
此外，还有一些财产性收入也可以帮你申请到更高的额度，但是常常被人们所忽略。比如你有房产可以出租，那么你定期取得的“房租”收入流水也可以提供。
又或是你购买了一些投资基金，这些投资基金的定期收益也算是你的财产性收入。
3 大部分银行在计算你的收入时其实是以家庭的收入合计为单位的
如果你不是单身或者还跟父母住在一起，可以将配偶和父母的收入流水一起提供给银行作为家庭总收入的组成。
比如前面提到过，在计算房贷的额度时，一般要遵循双倍收入覆盖原则。假设你一个月的月供是5000元，那么你的家庭月收入综合至少要达到税前10000元银行才会审批通过。
所以当你收入不够的时候，除了引入配偶以外，可以引入老人作为担保，把老人的收入流水一起使用，但是选择一些不将这种担保形式计入担保人征信的银行，否则也会影响老人通过流水申请贷款的额度。
04
我们每个人都应该把流水看成一张反映自身财务实力的成绩单，只有足够认真，银行才能给你打出“高分”。
在办贷款这件事上，相信自己，但也请敬畏专业。
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发表于 2019-10-12 09:33
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